부동산 2021년 전망 1

 

슈카 김경민 교수 정리

@ 설명 가능한 부동산 상승은 2019년까지, 최근 급등은 왜곡된 가격이다.

@ 잘못된 정책으로 인한 가격 급등, 그러나 영원한 상승(혹은 하락)은 없다.
- 영끌 신용 대출 ? 위험하다. 부동산 위험 자산이다 (환금성 취약). 사이클 존재. 2010년 초 중반 부동산 침채기. 영원한 상승은 없다.
- 영끌을 비난 못한다. 정부 정책을 못 믿는 젊은 사람들. 모기지 낮추고 대출 낮추고 못 살거 처럼 만들어 버림
- 가격을 잡는다는건 반 자본주의 적인 정책. 중산층 서민의 주거 환경을 만드는게 정책. 집값을 잡는건 수단이어야함 목표가 아닌것

@ 고밀도 개발로 시장 안정 시그널을 주라
- 주거복지 강화가 필요. 서민 중산층을 위한 금융 정책, 공급 대책 필요 (노무현: 위례 신도시, 이명박: 내곡동 보금자리 주택) 용산 개발 필요
- 과거 다양한 계층이 어울려사는 소셜 믹스가 무너짐 (중상위층 성벽으로 바뀜)

@ 게임 체인저가 된 임대차 3법. 질 좋은 아파트 공급 대책이 중요
- 뉴노멀이 된 임대차 3법. 전세값 폭등. 매매가 폭등. - 세입자 보호가 약한 우리나라. 필요하지만 지금은 하면 안되는거 부동산이 안정될때
- 호텔임대 -> 주택 외국에 많은 했던 케이스. 주거로 바꾸기 좋은 호텔 그런데 전세난 핵심은 아파트, 중형 아파트를 필요로 하는데 호텔 컨버젼, 매입임대(빌라)를 말하는건 잘못된 정책

@ 변동성 심한 요즘 부동산, 지금은 매수,매도 다 잠시 쉬어갈 때
- 하방경직성 큰 부동산 (손해 보고 팔지 않는다)
- 지금 전략: 매도자는 팔지 말고 매수자는 사지말자. 외부 충격에 요동치는 부동산 시장

@ 최근 급등한 부동산, 10년 사이클을 견딜 수 있다면 선택하라
- 일본 버블의 규모는 일왕성 주변 땅 팔면 캘리포니아를 살정도. 우리와 버블의 정도가 다르다.
- 일본은 자기 돈 없어도 집을 살 수 있었다. 우리나라 LTV, DTI 규제가 있다
- 일본식 폭락은 없을 것. 집값 떨어져도 10년 버티면 원상 회복하니 버틸 수 있으면 사라

@ 집 사려면 시장 분석 필수 투자 포트폴리오를 구성하라
- 부동산이 정보 비대칭이 제일 크다. 주식시장과 다르게 숨은 정보가 많다. 부자들은 정보 접근 가능
- 부동산 안목 높이는 방법은 공부. 주식 투자 공부하는 사람들. 몇 억인 주택은 당연. 5곳 이상 반드시 비교할 것 (상 하위 비슷한 조건). 가격 트렌드 분석 해서 저평가 아파트 단지 찾기
- 포트폴리오 분석 완벽하게 해야함 (시장분석, 개별 분석)

@ 부동산 투자의 3대 조건
- Location: 입지
- Timing: 매수 매도 시점
- Finance: 레버리지

@ 부동산 = 투자의 대상
- 부동산에 잘못된 생각 중 하나인 '살(living) 공간이지, 사는(buying) 공간이 아니다'. 이는 잘 못 된 생각.
- 부동산은 단일 재화로서 가장 큰 재화. 마땅히 투자 포트폴리오 넣어라